Seconde case: numeri alti in città, percentuali alte in montagna

Contare le seconde case: prima le grandi città

Zurigo ha il maggior numero di seconde case tra tutti i comuni, con 21’486, seguito da Ginevra con 19’219 e da Basilea con 11’338. Il comune mediano ne ha 116, quindi i totali in testa alla tabella sono su una scala completamente diversa.

Questi totali seguono le dimensioni del parco abitativo. I tre valori più alti appartengono ai tre comuni più popolosi: Zurigo, Ginevra e Basilea. Seguono Berna con 11’092 e Losanna con 10’088.

Un conteggio dice poco su quanto le seconde case incidano a livello locale. Zurigo ha 21’486 seconde case, più di qualsiasi altro comune. Eppure non rappresentano che 9,0% delle sue abitazioni, una percentuale inferiore alla mediana di 10,5%. In questa statistica una seconda casa è qualsiasi abitazione che non è né un'abitazione primaria né equiparata a una tale abitazione, quindi in una grande città il conteggio comprende più dei soli appartamenti per le vacanze.

Ginevra segue uno schema simile: 19’219 seconde case, pari a 16,9% delle sue abitazioni, una percentuale più alta di quella di Zurigo ma ben lontana da quelle dei comuni di montagna.

Misurata in percentuale, la mappa si capovolge

Misurata come percentuale di tutte le abitazioni, la situazione si inverte. Verzasca è al primo posto con 81,5%, seguito da Obersaxen Mundaun con 81,0%, Lavizzara con 80,2% e Obergoms con 79,1%. Il comune mediano si attesta a 10,5%.

Si tratta di piccoli comuni: Verzasca ha 749 abitanti, Obersaxen Mundaun ne ha 1’151 e Lavizzara ne ha 504. In villaggi così piccoli, un numero modesto di appartamenti per le vacanze basta a superare le abitazioni di chi vive lì tutto l'anno.

Lo schema si ripete nei cantoni di montagna. La percentuale più alta, cantone per cantone: Grigioni, 81,0% a Obersaxen Mundaun; Vallese, 79,1% a Obergoms; Ticino, 81,5% a Verzasca; Berna, 69,5% a Hasliberg; Uri, 61,6% a Andermatt.

La legge svizzera limita la costruzione di nuove seconde case nei comuni in cui superano un quinto del parco abitativo. I dieci luoghi del grafico si trovano tutti ben al di sopra di questa soglia, ed è per questo che, per la pianificazione locale, il dato decisivo è la percentuale e non il numero.

Le località turistiche più note si collocano tra i due estremi

Alcuni comuni di montagna combinano un numero elevato di seconde case con una percentuale elevata. Per numero, Davos è in posizione 6 su 2’108, Crans-Montana in posizione 7 su 2’108 e Val de Bagnes in posizione 9 su 2’108. In ciascuno di essi le seconde case rappresentano 58,9%, 58,0% e 54,1% delle abitazioni, e Davos da solo ne ha 7’582.

Alcune delle località turistiche più conosciute si trovano più in basso nella classifica per percentuale rispetto ai piccoli comuni di valle in testa. Zermatt ha 51,9% e Saint Moritz ha 53,4%, dietro a Arosa con 73,0%, Grindelwald con 62,8% e Andermatt con 61,6%. Tuttavia tutti questi comuni restano ben sopra la mediana di 10,5%.

Costruzione e abitazioni vuote raccontano un'altra storia

La nuova costruzione segue una logica diversa. Il tasso annuo di nuove abitazioni, in percentuale del parco esistente nel periodo 2020-2024, è di 0,37% a Davos, di 0,33% a Arosa e di 0,33% a Grindelwald, contro una mediana di 0,79% tra i comuni. Nei comuni con una percentuale molto alta di seconde case i tassi scendono ancora: 0,07% a Verzasca e 0,00% a Lavizzara.

Andermatt fa eccezione tra le località turistiche: il suo tasso, pari a 3,95%, è in posizione 14 su 1’803, mentre le seconde case rappresentano già 61,6% delle sue abitazioni. I tassi più alti si trovano altrove. Crissier, Troinex, Bournens e Matran costruiscono al ritmo di 5,95%, 5,91%, 5,38% e 5,31% all'anno, e si tratta di comuni piccoli e medi, non di località turistiche né di grandi città.

Le abitazioni vuote offrono una terza chiave di lettura. Il tasso è di 0,12% a Davos, di 0,09% a Andermatt e di 0,19% a Grindelwald, contro una mediana di 0,83%, quindi resta vicino allo zero in questi tre comuni. Questo andamento è frequente dove le seconde case predominano. All'estremo opposto, Matran ha il tasso di abitazioni vuote più elevato, 10,00%, insieme a un tasso di costruzione di 5,31% (posizione 4 su 1’803).

Come leggere numeri e percentuali

Le due tabelle rispondono a domande diverse. Il conteggio indica dove si trovano i numeri più alti di seconde case, cioè dove vive la maggior parte delle persone. La percentuale indica dove le case per le vacanze plasmano il mercato abitativo locale, ed è la guida migliore per i villaggi e le località turistiche.

Le percentuali nei comuni molto piccoli cambiano in fretta, perché pochi edifici possono modificare il risultato. Anche le fusioni comunali possono unire villaggi con composizioni di abitazioni molto diverse in un unico dato, e un tasso di costruzione o di abitazioni vuote calcolato su un parco ridotto può sembrare eclatante senza descrivere una tendenza.

Lette insieme, le misure danno un quadro semplice. Le città hanno i numeri più grandi, ma li diluiscono in un parco ampio. Le valli e le località turistiche hanno numeri più contenuti, che dominano un parco ridotto, e costruiscono poco, mentre la costruzione più rapida avviene nei comuni piccoli e medi che non sono località turistiche.