Résidences secondaires : le nombre en ville, la part en montagne

Compter les résidences secondaires : les grandes villes en tête

Zurich compte le plus grand nombre de résidences secondaires de toutes les communes, avec 21 486, puis Genève avec 19 219 et Bâle avec 11 338. La commune médiane en compte 116, de sorte que les totaux en tête du classement sont d'un tout autre ordre de grandeur.

Ces totaux suivent la taille du parc de logements. Les trois chiffres les plus élevés reviennent aux trois communes les plus peuplées : Zurich, Genève et Bâle. Viennent ensuite Berne avec 11 092 et Lausanne avec 10 088.

Un nombre ne dit pas grand-chose du poids local des résidences secondaires. Zurich compte 21 486 résidences secondaires, plus que toute autre commune. Elles ne représentent pourtant que 9,0 % de ses logements, une part inférieure à la médiane de 10,5 %. Dans cette statistique, une résidence secondaire est tout logement qui n'est ni une résidence principale ni assimilé à une telle résidence ; dans une grande ville, le décompte englobe donc davantage que les appartements de vacances.

Genève suit un schéma semblable : 19 219 résidences secondaires, soit 16,9 % de ses logements, une part plus élevée qu'à Zurich, mais très loin de celles des communes de montagne.

Mesurée en part, la carte se retourne

Mesurée en part de l'ensemble des logements, la situation s'inverse. Verzasca arrive en tête avec 81,5 %, puis Obersaxen Mundaun avec 81,0 %, Lavizzara avec 80,2 % et Obergoms avec 79,1 %. La commune médiane se situe à 10,5 %.

Il s'agit de petites communes : Verzasca compte 749 habitants, Obersaxen Mundaun en compte 1 151 et Lavizzara en compte 504. Dans des villages aussi petits, un nombre modeste de logements de vacances suffit à peser plus lourd que les logements des personnes qui y vivent toute l'année.

Le schéma se répète dans les cantons de montagne. La part la plus élevée, canton par canton : Grisons, 81,0 % à Obersaxen Mundaun ; Valais, 79,1 % à Obergoms ; Tessin, 81,5 % à Verzasca ; Berne, 69,5 % à Hasliberg ; Uri, 61,6 % à Andermatt.

La loi suisse limite la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes où elles dépassent un cinquième du parc de logements. Les dix communes du graphique sont toutes bien au-dessus de ce seuil, raison pour laquelle c'est la part, et non le nombre, qui compte pour la planification locale.

Les stations connues se situent entre les deux extrêmes

Quelques communes de montagne cumulent un grand nombre de résidences secondaires et une part élevée. Classement en nombre : Davos (rang 6 sur 2 108), Crans-Montana (rang 7 sur 2 108) et Val de Bagnes (rang 9 sur 2 108). Dans ces communes, elles représentent 58,9 %, 58,0 % et 54,1 % des logements, et la commune de Davos en compte à elle seule 7 582.

Certaines des stations les plus connues figurent plus bas dans le classement par part que les petites communes de vallée placées en tête. Zermatt affiche 51,9 % et Saint-Moritz affiche 53,4 %, derrière Arosa à 73,0 %, Grindelwald à 62,8 % et Andermatt à 61,6 %. Toutes restent néanmoins bien au-dessus de la médiane de 10,5 %.

La construction et les logements vacants racontent une autre histoire

La construction obéit à une autre logique. Le taux annuel de nouveaux logements, rapporté au parc existant sur la période 2020-2024, est de 0,37 % à Davos, de 0,33 % à Arosa et de 0,33 % à Grindelwald, contre une médiane de 0,79 % parmi les communes. Dans les communes à très forte part de résidences secondaires, les taux baissent encore : 0,07 % à Verzasca et 0,00 % à Lavizzara.

Andermatt fait exception parmi les stations : son taux de construction est de 3,95 % (rang 14 sur 1 803), alors que les résidences secondaires représentent déjà 61,6 % de ses logements. Les taux les plus élevés se trouvent ailleurs. Crissier, Troinex, Bournens et Matran construisent au rythme de 5,95 %, 5,91 %, 5,38 % et 5,31 % par an, et il s'agit de petites et moyennes communes plutôt que de stations ou de grandes villes.

Les logements vacants offrent un troisième éclairage. Le taux est de 0,12 % à Davos, de 0,09 % à Andermatt et de 0,19 % à Grindelwald, contre une médiane de 0,83 %. Il reste donc proche de zéro dans ces trois communes. Ce schéma est courant là où les résidences secondaires dominent. À l'autre extrémité, Matran présente le taux de logements vacants le plus élevé, 10,00 %, ainsi qu'un taux de construction de 5,31 % (rang 4 sur 1 803).

Comment lire les nombres et les parts

Les deux tableaux répondent à des questions différentes. Le nombre montre où se trouvent les effectifs les plus importants de résidences secondaires, c'est-à-dire là où vit la majeure partie de la population. La part montre où les résidences de vacances façonnent le marché local du logement, et c'est le meilleur repère pour les villages et les stations.

Les parts dans les très petites communes évoluent vite, car quelques bâtiments suffisent à modifier le résultat. Les fusions de communes peuvent aussi fondre en un seul chiffre des villages aux parcs très différents, et un taux de construction ou de vacance calculé sur un petit parc peut paraître spectaculaire sans décrire une tendance.

Lues ensemble, les mesures donnent une image simple. Les villes concentrent les plus grands nombres, mais les diluent dans un parc important. Les vallées et les stations affichent des effectifs plus réduits, qui dominent un parc restreint ; elles construisent peu, tandis que la construction la plus rapide se situe dans les petites et moyennes communes qui ne sont pas des stations.