Zweitwohnungen: hohe Zahlen in Städten, hohe Anteile in Bergen

Zweitwohnungen zählen: Zuerst kommen die grossen Städte

Zürich verzeichnet mit 21’486 die grösste Zahl an Zweitwohnungen aller Gemeinden, gefolgt von Genf mit 19’219 und Basel mit 11’338. Der Medianwert liegt bei 116, die Summen an der Spitze der Tabelle bewegen sich also in einer ganz anderen Grössenordnung.

Diese Summen folgen der Grösse des Wohnungsbestands. Die drei höchsten Zahlen entfallen auf die drei bevölkerungsreichsten Gemeinden: Zürich, Genf und Basel. Es folgen Bern mit 11’092 und Lausanne mit 10’088.

Eine Anzahl sagt wenig darüber aus, wie stark Zweitwohnungen lokal ins Gewicht fallen. Zürich kommt auf 21’486 Zweitwohnungen, mehr als jede andere Gemeinde. Sie machen dort jedoch nur 9.0 % der Wohnungen aus, ein Anteil unter dem Medianwert von 10.5 %. In dieser Statistik gilt als Zweitwohnung jede Wohnung, die weder eine Erstwohnung noch einer solchen gleichgestellt ist, weshalb die Zählung in einer grossen Stadt mehr als Ferienwohnungen umfasst.

Genf folgt einem ähnlichen Muster: 19’219 Zweitwohnungen, das sind 16.9 % der Wohnungen, ein höherer Anteil als in Zürich, aber bei Weitem nicht so hoch wie die Anteile in den Berggemeinden.

Nach Anteil gemessen dreht sich die Karte um

Gemessen als Anteil an allen Wohnungen kehrt sich das Bild um. Verzasca liegt mit 81.5 % an der Spitze, gefolgt von Obersaxen Mundaun mit 81.0 %, Lavizzara mit 80.2 % und Obergoms mit 79.1 %. Der Medianwert liegt bei 10.5 %.

Es handelt sich um kleine Gemeinden: Verzasca hat 749 Einwohnerinnen und Einwohner, Obersaxen Mundaun hat 1’151 und Lavizzara hat 504. In Dörfern dieser Grösse reicht eine bescheidene Zahl an Ferienwohnungen aus, um die Wohnungen der ganzjährig dort lebenden Menschen zu überwiegen.

Das Muster wiederholt sich in den Bergkantonen. Der höchste Anteil liegt im Kanton Graubünden bei 81.0 % in Obersaxen Mundaun, im Kanton Wallis bei 79.1 % in Obergoms, im Kanton Tessin bei 81.5 % in Verzasca, im Kanton Bern bei 69.5 % in Hasliberg und im Kanton Uri bei 61.6 % in Andermatt.

Das Schweizer Recht begrenzt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen ihr Anteil am Wohnungsbestand ein Fünftel übersteigt. Die zehn Orte in der Grafik liegen alle weit über dieser Grenze, weshalb für die lokale Planung der Anteil und nicht die Anzahl massgebend ist.

Bekannte Ferienorte liegen zwischen den Extremen

Einige Berggemeinden verbinden eine grosse Zahl an Zweitwohnungen mit einem grossen Anteil. Davos liegt nach Anzahl auf Rang 6 von 2’108, Crans-Montana auf Rang 7 von 2’108 und Val de Bagnes auf Rang 9 von 2’108. In diesen Gemeinden machen sie 58.9 %, 58.0 % und 54.1 % der Wohnungen aus, und Davos allein kommt auf 7’582.

Einige bekannte Ferienorte stehen in der Rangliste nach Anteil weiter unten als die kleinen Talgemeinden an der Spitze. Zermatt kommt auf 51.9 % und St. Moritz auf 53.4 %, hinter Arosa mit 73.0 %, Grindelwald mit 62.8 % und Andermatt mit 61.6 %. Dennoch liegen alle weit über dem Medianwert von 10.5 %.

Neubau und leere Wohnungen erzählen eine andere Geschichte

Der Neubau folgt einer anderen Logik. Die jährliche Quote neuer Wohnungen, gemessen am vorhandenen Wohnungsbestand im Zeitraum 2020-2024, beträgt 0.37 % in Davos, 0.33 % in Arosa und 0.33 % in Grindelwald, gegenüber einem Medianwert von 0.79 % in den Gemeinden. Bei Gemeinden mit sehr hohem Anteil sinken die Quoten noch weiter: 0.07 % in Verzasca und 0.00 % in Lavizzara.

Andermatt ist unter den Ferienorten die Ausnahme: Die Neubauquote beträgt 3.95 % und liegt auf Rang 14 von 1’803, während Zweitwohnungen dort bereits 61.6 % der Wohnungen ausmachen. Die höchsten Quoten finden sich anderswo. Crissier, Troinex, Bournens und Matran bauen am stärksten, mit 5.95 %, 5.91 %, 5.38 % und 5.31 % pro Jahr, und dabei handelt es sich um kleine und mittelgrosse Gemeinden, nicht um Ferienorte oder grosse Städte.

Der Leerstand ist eine dritte Perspektive. Die Quote liegt bei 0.12 % in Davos, bei 0.09 % in Andermatt und bei 0.19 % in Grindelwald, gegenüber einem Medianwert von 0.83 %, und bleibt in diesen drei Orten damit nahe bei null. Dieses Muster ist dort verbreitet, wo Zweitwohnungen überwiegen. Am anderen Ende weist Matran die höchste Leerstandsquote auf, 10.00 %, zusammen mit einer Neubauquote von 5.31 % (Rang 4 von 1’803).

So liest man Anzahl und Anteil

Die beiden Tabellen beantworten unterschiedliche Fragen. Die Anzahl zeigt, wo die grössten Zahlen an Zweitwohnungen liegen, und das ist dort, wo die meisten Menschen wohnen. Der Anteil zeigt, wo Ferienwohnungen den lokalen Wohnungsmarkt prägen, und das ist für Dörfer und Ferienorte der bessere Anhaltspunkt.

Anteile in sehr kleinen Gemeinden schwanken rasch, weil wenige Gebäude das Ergebnis verändern. Gemeindefusionen können ausserdem Dörfer mit sehr unterschiedlichem Wohnungsmix zu einer einzigen Zahl zusammenführen, und eine Bau- oder Leerstandsquote, die auf einem kleinen Bestand beruht, kann dramatisch wirken, ohne einen Trend zu beschreiben.

Zusammen gelesen ergeben die Messgrössen ein einfaches Bild. Die Städte haben die grössten Zahlen, relativieren sie jedoch durch einen grossen Bestand. Täler und Ferienorte haben kleinere Zahlen, die einen kleinen Bestand prägen, und bauen wenig, während die stärkste Bautätigkeit in kleinen und mittelgrossen Gemeinden stattfindet, die keine Ferienorte sind.